《我家住在烂尾楼》– 一图胜千言

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深挖烂尾楼背后的腐败

6月28日，中国新闻社（简称”中新社”，是中国以对外报道为主要新闻业务的国家通讯社）官方微信公众号报道《20起烂尾楼背后，腐败问题被曝光……》：

6月28日，中央纪委国家监委网站刊登《深度关注|祛除“烂尾”之腐》：

文章报道了“云南省纪委监委连续通报曝光了4批20起烂尾楼背后的腐败和不正之风典型问题”：

利用职权，在土地竞拍和使用权转让等过程中非法牟利。

收受贿赂，为开发商在规划审批、办理行政许可、征地拆迁等环节提供便利。

不正确履职，导致相关楼盘出现无证施工、违规销售等问题。

监管不严，致使巨额项目预售资金脱离监管，被挪用、侵占。

涉及市委副书记、市长、住建局局长、副县长、国土局土地收购储备中心主任、交通局处长、司法局书记、局长等官员。

截至今年4月底，云南省纪检监察机关在监督推动烂尾楼清理整治工作中给予党纪政务处分32人，移送司法机关19人。目前，正在对36人立案审查调查。

而云南昆明，正是全国第3的烂尾楼城市，仅次于郑州、长沙之后。

曾经的房地产老大融创地产（已经暴雷）的孙宏斌曾公开说过像段子一样的话：

后来我在监狱呆4年后，出来干什么呢？衣食住行哪个都挺贵的，干不起，后来我就干了房地产，因为房地产不要钱。

原始视频如下：

房地产这么暴利的行业，竟然不要钱就可以干，那本钱哪里来？有时是借贷，有时是腐败，很多时候是都有，就像前面云南那20个烂尾楼一样。先通过（贿赂）官员搞定政府关系，一些是拍了地先不给政府钱，抵押土地给银行，借贷还给政府地钱。再盖个售楼处，就可以卖房了，从房奴那里吸取源源不断的资金。

本来一无所有，现在同时有了土地和金钱，魔法都没有这么神奇。不禁想起上帝创世纪里开篇，上帝说：“要有光！”于是，就有了光。这是第一天。这是房地产商的第一桶金。

卖房资金不受监管，挪作他用，转移到个人腰包。上海融创未来金融城停工后，业主们发现预收款监管账户没有钱，将开户行上海农商银行川沙支行投诉到银保监会，但得到的回应是，该行并没有和融创签订资金监管协议，账户也不是预售资金账户，只是一个基于信托的销售回款账户，但融创却对外说是监管账户。

而且，融创并没有把全部销售回款打到账户里。而上海已经是对监管账户管得最严的城市了。

烂尾了怎么办？房地产公司破产、躺平，老板仍然是亿万富翁，就像是恒大暴雷、濒临破产，但许老板仍然是亿万富翁。房奴躺平，老板躺赢，利润全部留给自己，风险全部扔回社会。

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只要跟着钱的流向，很容易找到“兜底方”

卖房买房主要牵涉到4方：业主、房地产商、地方政府、银行，后面3个都是去赚业主钱的，三吃一。

业主买房花出去的100万，都去了哪里？主要有三个流向，买地给了政府，（未来）利息给了银行，剩下流向开发商。开发商这块包括盖楼建筑成本、税收、利润等。

有个简表，虽然因为地价差异太大导致不是很准确，但也能清楚的说明问题：

从中可见土地成本占了约30-50%，全部给地方政府了；而主体建筑工程成本只占15-20%。

还有数据可以算出来地方政府从中拿了多少钱。据财政部数据，2020年地方政府与房地产相关收入总额：10.4万亿，其中土地出让金8.4万亿；根据国家统计局数据：2020年商品房销售额17.4万亿。由此可以算出来：

地方政府吃掉了业主买房钱的60%

土地出让金占总销售额的48%

也就是说业主买房100万元，地方政府先拿走了48万（卖地），剩下的52万才是留给房地产商盖楼、缴税费、利润，其中税费12万，盖楼成本可能又占了30万，利润可能只有10万。

好了，100万买的房子，现在烂尾了，开发商拿走的那52万被乱搞没了，地方政府手里还拿了业主剩下的48万呢？是不是应该吐出来一些兜底烂尾楼？

此外，银行的责任也比业主大，风控不严，滥发贷款。

早在大约20年前的2003年，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），明确“要求重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。

还没封顶，烂尾了，银行就把钱全部划给开发商了，到底是业主的责任大、还是银行的责任大？

而且，从法院判决烂尾楼的多个先例看，也支持业主停贷。

广东惠州黄小姐遇到烂尾。法院认定：银行没有把按揭款打到预售监管账户，而是打到了开发商的普通账户，导致被挪用。所以法院支持了黄小姐停贷，直到交楼为止。案号（2018）粤民申7516号。

最高法民再245号（2019）判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

至此，无论从法律上，还是从金钱流向上，还是从道德义务上，都支持“烂尾停贷”。即使从全球其他各国来看，也没见过烂尾了，业主还要继续还贷的。

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兜底全国烂尾楼，到底需要多少钱？

首先要知道停工面积，其次是工程造价，通过这两个就可以算出来兜底所有烂尾楼需要多少钱。

据广发证券研究估计，目前违约房企停工面积平均占比20%左右，违约房企占行业总产能的比例约25%，估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右(较高估口径)，总量约为5亿平米。

住宅每平米建筑造价，下图24个城市小高层平均造价2120元/平米：

假设小高层造价就是所有烂尾楼的平均造价，所有的烂尾楼也不可能一点都没动工，咱们就按建了一半算，建完剩下的大约是1000元/平米。

那么兜底全国所有烂尾楼总计需要：5亿平米×1000元/平米=

5000亿

5000亿看起来非常多，但是和土地出让金比起来，不值一提。根据财政部数据，2021年全国土地出让收入8.7万亿元。兜底需要的5000亿也就是0.5万亿，只占去年全国土地出让收入的0.5÷8.7=

5.7%

兜底全国烂尾楼，只需要拿出一年土地出让收入的5.7%，很多吗？一点都不多！过分吗？一点都不过分！合理吗？非常合理！可能吗？非常可能！

当然全部由地方政府兜底，是最后的选择。但这个最后选择，也是可行的。

所以，我对全国妥善解决所有烂尾楼问题，是很有信心的。只是需要时间。

实际上，也的确看到新闻报道中国监管部门已经召开会议，就“房贷断供”风波研究风险方案了。

最后，还有几句话对烂尾楼停贷业主说。子曰：名不正则言不顺，言不顺则事不成。“烂尾停贷”现在是“名正”了，但“强制停贷”是“言不顺”，话不能这么说，太难听，听起来就是业主理亏，咱能不能换个词：

动态还贷

停工不还贷，动工才还贷——动态还贷。至此，名已正，言已顺，事必成。