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银行:郑州房管局违法犯罪了

今年最大的事有两件,一是疫情,二是房地产危机。房地产是经济周期之母,十次危机九次地产,全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。

所以,近日各地烂尾楼盘业主宣布停止还贷,引发各方高度紧张。从目前不完全统计的信息看,已有25省102城274个烂尾楼盘的业主宣布“停止还贷”。

至于烂尾的原因,有骂开发商的,有怨银行的,有怪监管不严的……到底责任在哪里,没有定论。

01

银行指控房管局

今天看到个银行怼郑州市房管局的现场视频:

一方问银行行长:如果楼房没封顶的话,监管账户里的钱应不应该还在监管账户?

结果银行答:不确定!不确定!

提问方直接懵逼……

银行继续解释:监管资金的使用与拨付有严格的监管流程,有郑州市房管局颁布的监管资金使用方法,而且还有一个叫使用细则,(银行)完全按照这两个(办法的详细流程拨付监管资金)。……最后一步监管资金的拨付,是要有郑州市房管局资金监管科(处),允许拨付了,盖章了,拿出来东西了,我们作为监管银行才能把这个钱拨出去。换句话说,我们是听招呼干活的,如果他们不让拨,我们是拨不了的。我们作为监管银行,我们没有随便动用资金的权力……

提问方:意思就是你们(银行)听从指令把钱转出去了?

银行:对!我们能确保每一笔转账都有郑州市房管局有权部门的批准、批示,我们才转出去,如果没有,我们是不可能转的,那是违法犯罪行为。

提问方:那意思就是上面的责任,和你们(银行)没关系?

银行:这个是谁的责任,我们不敢说。你的领导说监管资金挪用已经成事实了,那就牵涉到违法犯罪问题了。我建议你们和这个领导沟通,和公安部门沟通,查资金挪用是否涉及刑事犯罪,是否涉及其他违法行为。但是我们监管银行是严格按照流程,允许我们、批准我们转了,我们才向外转的。这个违法犯罪,到不了我们头上。

烂尾楼的郑州市豫森城
烂尾楼的郑州市豫森城

烂尾的郑州市豫森城

总结一下,银行指控的两个重点:

第一,房管局盖章,是挪用监管资金的最后、最关键环节。

第二,监管资金挪用是违法犯罪。

逻辑结论:房管局违法犯罪了。

如果这个银行说的全是真的,事实上也基本可以判断是完全是真的,那郑州市房管局麻烦可就大了。

因为郑州市的烂尾楼全国第一。根据克而瑞统计资料显示,截止2021年末,郑州问题楼盘超130余个,停工、延期交付的房源数量高达25249套,占去年郑州成交量面积的29%,全国第一。

银行和郑州房管局干起来了

烂尾比例29%,大约郑州人3家买房,就有1家烂尾。事实上也的确如此,三户人买了四套房,都烂尾了:

银行和郑州房管局干起来了

02

郑州烂尾多的隐秘细节

如果按照前面视频中银行的说法,就是房管局监管问题。

根据《郑州市商品房预售款监管办法》第四条:市房地产行政主管部门是商品房预售款监管部门,负责本办法的组织实施。具体履行以下职责:(一)负责组织实施本市商品房预售款监管工作;(二)负责商品房预售款收支和使用的监督;等。

但在实际的市场行为中,开发商在楼盘预售中,往往会私设账户,将购房人的资金直接转入这个私设的账户里,方便进行资金调配和挪用。

如果到房管部门投诉,他们会这样回复你:

银行和郑州房管局干起来了

预购人应依据《商品房买卖合同》的约定,将购房款直接存入监管银行、监管账户。

对,没错,市住房保障局会告诉你,是你自己购房时不认真看合同,你自己没有把定金,首付,一次性付款,分期付款直接转到开发商的监管账户,所以烂尾责任当然需要你自己承担了。

是吧,实际执行上,所谓的《郑州市商品房预售款监管办法》,《郑州市商品房预售款实施细则》在郑州只不过是一纸空文,没有任何行政约束力,开发商不按政策文件执行是常态。

所以,郑州烂尾楼全国排名第一,稀奇吗?

03

业主应反诉索赔

银行说的是郑州市的情况。那么全国的情况怎么样呢?对此,南方周末在一篇调查报道中的说:

对预售资金监管仍没有全国性统一文件,地方大多各自为政,但有一条都相同:银行向开发商批、拨预售资金账户里的款项,必须获得当地房管部门的审批。

违规使用预售资金主要有两种方式,一是开发商没有将资金转到指定监管账户,而是转入自己账户,来达到随意支取的目的;二是银行在实际审批资金时,“批条”出了问题。

如果是第一种情况,购房款转入开发商自己账户,那就不是业主的责任了。根据广东省高院2018年的一个案例,招商银行因没有将贷款支付到预售款专用账户,而是转到开发商的另一个账户,导致资金被挪用、项目烂尾。法院最终判决,开发商交房前,购房人可以不还贷,购房人已付的贷款银行不需要退回。如果是第二种情况,“批条”出了问题,也就是前面视频里行长说的情况,那就更不是业主的责任了。

买卖房产本来就是牵涉到多方,主要有4方:购房者、房地产商、银行、政府。买房主要有两个合同,一是业主和房地产商签的《购房合同》;二是业主和银行签的《贷款合同》,但并不仅仅只是业主和银行的二者关系,仍然牵涉到房地产商,不然,

银行应该把住房贷款直接打到业主个人账户上,业主根据完工进度逐步打款给开发商。

业主从银行贷的款,就是业主自己的钱了,然后只是把自己的钱(银行贷款)委托给银行和住房监管部门代管,结果现在你们俩把业主的钱给弄没了……还要业主继续还贷?

所以,按理说,业主反诉银行和监管部门失职、而且要索赔。对吧?

04

追踪购房款流向

烂尾了怎么办?应该找谁去?那就要追踪购房款的流向。只要跟着钱的流向,就能找到责任方。

如果业主自己30万、借银行贷款70万共100万买房,100万全部给开发商,开发商拿了100万去买地、盖房、缴纳税费,剩下的是自己的利润。那开发商的钱去哪里了呢?

以南方周末报道的武汉市光谷“绿地星河绘”楼盘为例,2439户,总房款46.8亿,拍地19.08亿;如今楼盘工程量不满40%,建设资金缺口还剩近8亿,由此倒推总建设资金大约13亿。也就是说总房款中的:

40%用来向政府买地

30%用来做工程建设

剩下的是房地产商的利润,以及其他要缴纳的税费,等。

全国情况也差不多。据财政部数据,2020年地方政府与房地产相关收入总额:10.4万亿,其中土地出让金8.4万亿;根据国家统计局数据:2020年商品房销售额17.4万亿。由此可以算出来,如果一个楼盘全部建成:

48%的购房款用来向地方政府买地

所以,烂尾楼只有两点是关键:

谁批的条子?

钱去哪儿了?

 

责任编辑: 方寻  来源:思想地图

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Posted in 官场黑暗

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