” 我可以一无所有，但投资者不能一无所有。”
因恒大理财无法兑付，许家印在恒大财富专题会上如此说道。
而今，身陷于债务泥潭之中的许家印和恒大集团，正如热锅上的蚂蚁，难以承受半点负面舆论的热度发酵。而这些负面舆论的发酵，又对恒大集团形成了持续的恶性伤害。
网上还传起了恒大集团将要破产清算的谣言。
一边是债务高企，一边是流言四起，至今仍然是中国第一大房企的恒大集团，来到了悬崖之上。
对于破产传闻，恒大已经发布公告辟谣：完全失实。
恒大虽然遭遇重大经营困难，但距离破产，还很遥远。可这样的网络谣言，仍然对恒大造成了巨大伤害。
据恒大在港交所发布公告称，由于对恒大的负面新闻持续报道，恒大预计 9 月份销售大幅下滑，销售回款持续恶化，现金流将面临巨大压力。
如今，恒大的局面可谓是危机四伏，举步维艰。
回望转型成功的万达，王健林可能成了许家印最羡慕的人。
乐观的许家印和恒大
2017 年，对万达和恒大而言，是一个分水岭。在这一年，恒大许家印成功将万达的王健林挤下首富之位。也是在这一年，银行对万达收紧贷款，王健林被迫走上了变卖资产，断臂自救之路。
一边是恒大的如日中天，一边是万达的艰难自救。许家印意气风发，百尺竿头，更进一步。在中国房地产市场高速发展的大背景下，国内房企蒸蒸日上，前途似景。许家印本人更是无比的自信乐观。
在这一年，许家印斥资 1500 万年薪，雇佣任泽平担任恒大首席经济学家，兼任恒大经济研究院院长。这位网红经济学家入职恒大后，充分地发挥了 ” 吹鼓手精神 “。
许家印对中国房地产市场有 5 分看好，任泽平就用 10 分的力气来鼓吹。
” 未来 10 年一二线城市房价翻二倍，三四线城市房价翻三倍。”
“2017-2030 年城镇住房需新增 193 亿 -226 亿平方米，年均新增 14.8 亿 -17.4 亿平方米。”
这些都是任泽平在恒大任职期间所吹的 ” 牛 “。但任泽平并不诚实。他在离开恒大，加盟东吴证券，仅一个月后就说出了自己对中国房地产市场截然相反的看法。
不管许家印信不信任泽平说的话，但这种乐观的情绪确实在恒大内部被无限放大。包括许家印本人，也没有想到，仅 3 年后，中国房地产市场就开始急转弯，迅速进入拐点。
乐观自信的许家印，继续采取 ” 高举高打 ” 的经营策略，恒大集团加速扩张。在巅峰时，恒大集团总资产规模达到 2.37 万亿，但同时总负债规模也达到了 1.95 万亿。
” 举债扩张 “，不是恒大一家之发明，而是中国房地产行业中普遍的做法。只是，恒大集团作为中国最大的房企，举债规模也最大。
恒大能够登顶全球第一大房企，一个重要推动力就是 ” 举债 “。
对房企而言，” 举债 ” 并不是原罪，但其前提是要将债务控制在合理范围以内。
在 2016 年年报显示，恒大总资产规模达到 1.35 万亿，总负债 1.16 万亿，加上 1130 亿永续债，恒大负债率 94%，同时期的万科负债率为 80.7%。
虽然恒大的负债率看起来很高，但这时的恒大却是健康的。
因为恒大手里还有 3000 亿的现金余额。这 3000 亿现金就是恒大健康发展的最大压舱石。若是恒大能够在这时，同万达一样，启动 ” 降负债，甩包袱 “，那么，恒大就不会有今日之危局。
可这个世界上没有如果，也没有人能够穿越过去，改变恒大的发展方向。
彼时，过于乐观的许家印，对危机预估不足，让恒大账上的现金余额连年下滑。并且，恒大的债务却连年上涨。
在 2017-2019 年的 3 年间，恒大地产的总负债规模就扩大了一万亿。
在副业发展上，恒大也喜欢 ” 高举高打 “，但收效甚微。恒大汽车 3 年砸入 474 亿现金，至今没有实现整车量产。恒大冰泉巨亏 40 亿打折甩卖，恒大足球累计投入超 200 亿，拿下 17 座冠军奖杯，十年亏损 77 亿。
这些都严重地消耗了恒大的现金流。到 2020 年年底，恒大账上现金余额就只剩 1587 亿。然而，2021 战投资金到期兑付余额却有 1437 亿。虽然许家印最终将这笔战投款，成功实现了债转股，但恒大的现金流正式告急！
恒大债务危机也就此引爆。
不乐观的王健林和万达
我们再回望 2017 年的万达。这一年，是王健林的水逆之年。但万达今天所取得的转型成功，都离不开 2017 年的水逆。
2017 年，许家印取代王健林成为中国首富。离开了首富宝座的王健林，不再动辄说：”先定个小目标，赚他一个亿。”
银行对境外投资贷款收紧，万达债务危机提前触发。彼时的万达所面临的债务危机，跟今天恒大所面临的债务危机，有一个共同点：银行收紧贷款，企业现金流告急。
但不同的是，万达的债务危机来源于海外投资，而恒大债务危机来源于地产扩张。这个细微的差别，决定了恒大和万达债务危机的严重程度。
万达的资产绝大部分都是随时可以转让的成熟资产，但恒大手里的绝大部分资产，都是依赖于零售的商业住宅，甚至很多都是期房。期房是需要持续的现金流来开发的，它不是可转让成品。
因此，万达可以打包资产转让，快速回流现金。可恒大却不得不打折促销，一套房一套房地去卖，同时还得不断开发新楼盘。
在现金回款效率上，恒大要远远低于万达。
和恒大相比，万达无疑是幸运的。
2017 年，中国房地产市场的普遍情绪是乐观的，恒大和许家印也是乐观的。唯一不乐观的，只有王健林和他的万达。
但这种乐观的局面，是有利于不乐观的王健林的，它方便王健林找人接盘万达的资产。
正是在这种乐观的局面下，王健林的资产甩卖十分顺利。13 个万达文旅城、76 个万达酒店，打包卖给融创和富力，一次性就回款 631.7 亿。其中，有 296 亿是万达借给融创用来收购自己。
通过这一番交易，万达的债务就转出去了，回来的都是现金流。
随后，万达一路走向了 ” 大甩卖 ” 的道路，逐渐清空海外资产。短短两年时间，万达卖掉约 1700 亿资产。但万达的资产并不都是低价甩卖，也有不少海外投资获利清仓。
如，万达投资的 AMC 院线，就净赚了 50 亿。
今天的恒大则面临普通不乐观的市场情绪。恒大的地产项目很难找到接盘者。而且，商业住宅过度打折出售，又会遭到原有业主的强烈抵制，让恒大左右为难。
市场情绪在乐观与不乐观之间迅速转换，对许家印非常不利。
如今，最乐观的就是 3 年前最不乐观的王健林了。
迈过山丘后，前面就是辽阔的坦途了。万达轻资产战略已经基本落地。王健林曾对媒体说：” 万达一平米房产开发也不能有，彻底退出房地产开发市场。”
进入 2019 年，万达发布 2018 年财报时，万达的服务业收入已经高达 1609 亿，占总收入的 75.1%，房地产收入仅占 24.9%。
王健林如释重负地宣告：万达转型已经成功。
进入 2021 年，万达的负债率更是减低至 40% 的安全线以下。如今，王健林告别了曾经的万达商业地产时代，手握全新的万达商管集团，正欲推动万达商管重返港股上市。
万达商管就是王健林率领万达艰难转型的成果，也是万达集团的新起点。甩开房地产开发的重资产，以商业服务为核心的新万达，让王健林实现了 ” 王者归来 “。
时代告别地产商
从 2017 年到 2019 年，3 年时间里，恒大负债狂奔，万达负重转型。两条截然不同的道路，让万达和恒大走向了两个截然不同的终点。
如果时光可以倒流，回到 2017 年，手握 3000 亿现金流的许家印，是不是也有机会成为另一个万达呢？
此时此刻，身处悬崖之上的许家印，是否羡慕王健林？
在时代的洪流中，没有人会是永恒的王者。
时代正在告别地产商，地产商也应寻找新时代中，自我的新定位。
只有时代中的地产商，没有地产商的时代。